La performance d’un placement immobilier est bien souvent calculée en rapportant les loyers perçus à la valeur du bien. Cette approche immédiate se révèle cependant incomplète.
Habitation et entreprise
Pour aboutir à un chiffre représentatif, il convient de déduire des loyers encaissés ou prévisionnels les charges non récupérables auprès des locataires comme le coût des travaux nécessaires à l’entretien du bien, et de tenir compte des inévitables périodes de vacance locative.
Compte tenu de ces différents éléments, l’abattement pour passer de la rentabilité brute à la rentabilité nette ressort, à long terme, à un tiers pour l’immobilier d’habitation et à un quart pour l’immobilier d’entreprise.
La bonne adéquation
Dès lors, pour établir le bilan prévisionnel d’un investissement immobilier, il convient d’être attentif, sur la durée et au-delà du premier locataire, à l’adéquation du loyer prévisionnel aux conditions du marché local, au niveau des charges et à l’éventuelle revalorisation du loyer et de l’actif.
Aux conditions actuelles du marché, la rentabilité nette d’un placement immobilier est de :
- 3 à 4 % pour de l’immobilier résidentiel neuf avant prise en compte du régime fiscal de Robien. Ce chiffre peut être inférieur à 3 % sur les marchés les plus demandés ;
- 6 à 6,75 % pour les différents segments de l’immobilier d’entreprise.