L’emprunt relatif à l'acquisition de nue-propriété est déductible de l'assiette imposable.
L'article 885 G du CGI dispose qu'en principe « les biens ou droits grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. » L’imposition peut être répartie entre usufruitier et nu-propriétaire dans quelques cas limitativement énumérés.
L’administration fiscale a précisé dans le cadre de sa documentation de base que « les dettes relatives à des biens exonérés doivent être imputées par priorité sur la valeur de ces biens. Lorsque l'exonération des actifs est partielle, la déduction du passif attaché n'est donc que partielle également. »
Cela a conduit à s’interroger sur la déductibilité de l’emprunt ayant permis de financer l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI ou d'immeuble, laquelle n’entre donc pas dans l'assiette taxable à l'ISF.
Un arrêt en date du 31 mars 2009 de la chambre commerciale de la Cour de cassation vient de préciser que « le bien grevé d'usufruit étant, pour l'ISF, compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, il ne constitue pas un bien exonéré. »
En conséquence, la Cour en conclut que l'emprunt relatif à un bien dont le redevable détient la nue-propriété qui n'est pas comprise dans son assiette taxable au regard de l'ISF, est déductible de cette assiette - ce sans même examiner si l’usufruitier du bien est lui-même taxable à l’ISF.
Ne reste plus qu’à espérer que l’administration se ralliera à la position de la Cour de Cassation…