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Investir dans l'immobilier

Les marchés de l’immobilier évoluent de manière plus erratique qu’auparavant. Pour réussir son investissement, la sélectivité est impérative. Quels types de biens privilégier aujourd’hui ? En fonction de quel objectif patrimonial ? Explications.

Dans quels biens immobiliers investir ?


 

​01/12/2015

 

Dans quels biens immobiliers investir ?

 

Traditionnellement considéré comme une valeur sûre, l’immobilier, socle du patrimoine de la plupart des épargnants français, est aujourd’hui l’objet de nouvelles interrogations.

Avec la diminution des transactions dans le résidentiel et la baisse des prix – modérée – qui l’accompagne désormais, les perspectives de plus-value à moyen terme semblent moins tangibles. Mais c’est oublier que l’immobilier se décline en de multiples marchés aux caractéristiques spécifiques. Certains sont plus rentables, d’autres moins risqués ; leur cycle de valorisation ne dépend pas des mêmes facteurs. De ce fait, ils répondent à des objectifs d’investissement distincts. Selon l’approche retenue – patrimoniale ou recherche de rendement –, les critères de sélection peuvent être très différents. Tour d’horizon de l’état de quelques grandes catégories de marchés immobiliers et des différentes raisons d’y investir ou non selon son profil.

 

 

Résidentiel : centre-ville ou périphérie ?

Sur ce marché : « Peu de baisse de prix constatée, car moins de transactions. »

Selon Grégory Moreaux, directeur adjoint résidentiel du Crédit Foncier Immobilier(1), le marché des appartements et biens immobiliers de prestige des beaux quartiers parisiens est « en suspension ». Il faut toutefois distinguer deux segments de marché, dont la ligne de partage est la valeur d’acquisition.

 

« Au-delà de 1,5 million d'euros, le marché est très atone. Les acquéreurs nationaux fortunés ont déserté, et les acheteurs étrangers ne sont pas encore revenus. Mais la baisse de l’euro pourrait changer la donne », précise Nicolas de Bucy, directeur résidentiel du Crédit Foncier Immobilier. Bien sûr, quelques biens d’exception continuent à trouver preneurs, à des tarifs qui peuvent allègrement dépasser les 11 000 euros du mètre carré. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les prix moyens se maintiennent.

 

Tout défaut impacte la valeur

« Dès qu’un bien présente un défaut, sa valeur est érodée dans des proportions importantes. Et souvent, les vendeurs préfèrent attendre ou retirer leur bien du marché. Cette absence de transactions sur les appartements “discountés” explique le décalage entre les statistiques et la réalité du marché », poursuit Grégory Moreaux. Un phénomène qui touche également les grands appartements familiaux parisiens ou de la petite couronne de l’ouest. Les transactions se maintiennent mais les prix sont en forte baisse.

 

 

C’est le cas pour ce magnifique appartement de 270 m2 en bordure du bois de Boulogne, à Neuilly. « Parce qu’il nécessite des travaux de rénovation importants, il est aujourd’hui en vente à 8 000 euros le mètre carré. Il y a deux ans à peine, il en valait au moins 13 000... », explique-t-on au Crédit Foncier Immobilier. Les petites surfaces, en revanche, continuent d’attirer les investisseurs. « Et les prix se tiennent, car le “ticket d’entrée” est plus raisonnable », constate Grégory Moreaux.

 

Un studio de 29 m2, situé avenue de Messine dans le 8e arrondissement de Paris, vient ainsi de trouver preneur à 375 000 euros, soit 12 900 euros le mètre carré. Mais le rendement locatif n’est guère exceptionnel, « 3 % en brut, soit environ 2,85 % net de frais d’acquisition avant fiscalité », calcule-t-il.

 

Pas de "plafond de verre" en Province

En raison d’un prix moyen au mètre carré bien inférieur à ceux pratiqués en région parisienne, l’immobilier des centres-villes des grandes métropoles de province ne connaît pas ce phénomène de « plafond de verre » qui touche la capitale. 

 

« Un bel appartement familial, dans le 6e arrondissement lyonnais par exemple, se négocie autour de 4 000 euros le mètre carré, soit un budget moyen d’environ 600 000 euros pour 150 m2. Un niveau qui reste accessible pour la plupart des familles aisées à la recherche d’un logement », considère Nicolas de Bucy. Le marché des petites surfaces est également très actif. 

 

« Il faut toutefois faire attention à la profondeur du marché locatif, qui dépend en premier lieu de l’emplacement du bien et du bassin d’emplois qui s’y rattache », souligne Grégory Moreaux. Une bonne connaissance des spécificités locales est indispensable. À Marseille, par exemple, le choix du quartier est primordial. « Les prix et la rentabilité locale peuvent ainsi fortement varier d’un emplacement à l’autre. Autour du Vieux-Port, on peut trouver des biens de qualité, entièrement rénovés, assortis d’un rendement locatif de l’ordre de 6,6 % brut. Comme ce studio de 20 m2 récemment vendu 84 000 euros et loué meublé 460 euros par mois », calculent les experts du CFI.

 

Les critères d'investissement 

Que ce soit en région parisienne ou en province, le comportement des investisseurs est assez uniforme. « L’approche patrimoniale va conduire à privilégier les biens de qualité, bien placés, et donc d’un prix élevé au mètre carré », explique Emmanuel Cordié, directeur marketing du Crédit Foncier Immobilier. La motivation n’est pas nécessairement la rentabilité immédiate : c’est plutôt la sécurisation et la valorisation à terme de l’investissement, soit pour transmettre le bien, soit pour le revendre. S’y ajoute une valeur d’usage potentielle. 

 

 

« Les petites surfaces de centre-ville peuvent aussi être acquises pour loger un enfant durant ses études, ou servir de pied-à-terre au moment de la retraite », constate Grégory Moreaux. À l’inverse, les investisseurs à la recherche d’un rendement locatif plus élevé auront tendance à sortir des agglomérations et à privilégier les immeubles neufs.

« Ce type d’acquisition peut aussi être motivé par des considérations fiscales », ajoute Emmanuel Cordié.

 

 

Tertiaire : privilégier les formes collectives

Sur ce marché : « Les investisseurs professionnels concentrent leurs acquisitions sur les pôles d’affaires les plus établis : quartiers centraux et Ouest parisien en région parisienne, centres-villes en province. » Pour Emmanuel Cordié, le marché des bureaux présente une situation paradoxale.

 

D’un côté, des investisseurs qui privilégient la sécurité aux dépens de la rentabilité – les centres d’affaires les mieux placés offrent des rendements inférieurs à ceux des zones périphériques –, de l’autre, une demande locative relativement atone en raison de la conjoncture économique, qui pousse à la baisse des loyers et donc à la diminution globale des rendements. « Cette situation s’explique par l’important différentiel de rentabilité qui s’est établi entre l’immobilier tertiaire de qualité et les placements financiers des grands investisseurs institutionnels, notamment en obligations. Le faible niveau des taux d’intérêt rend très attractif le rendement actuellement observé sur les bureaux de première catégorie, de l’ordre de 3,5 % à 4 % », explique le spécialiste du Crédit Foncier Immobilier. 

 

Fuite vers la qualité

Cette « fuite vers la qualité » affecte également l’immobilier commercial.

« Les murs de commerce en centre-ville sont très recherchés. En raison de l’irruption du commerce électronique et du changement des modes de consommation, il y a clairement une prime pour les commerces de proximité », explique Emmanuel Cordié(2)

 

Conséquences : les prix au mètre carré des emplacements les plus prestigieux atteignent des sommets – plus de 30 000 euros sur les Champs-Élysées – quand ceux des zones les moins achalandées, à Paris ou en province, stagnent ou reculent.

 

 

« Les différents marchés immobiliers tertiaires sont de plus en plus spécialisés. C’est vrai pour les bureaux et les fonds de commerce en général, mais également pour des formules d’investissement spécifiques comme les résidences services ou les résidences étudiantes.

De nouveaux concepts comme, par exemple, les formules de bureaux en temps partagé (ou coworking) sont en outre en train d’émerger et de constituer de nouvelles opportunités d’investissement », constate Emmanuel Cordié.

 

Pour investir dans l’immobilier tertiaire, mieux vaut privilégier les solutions mutualisées

 

Les critères d'investissement

« Investir en direct dans l’immobilier tertiaire n’est pas une opération facile à réaliser pour une personne physique. Non seulement la plupart de ces biens s’échangent entre professionnels, mais les tickets d’entrée sont très élevés, souvent bien au-delà de la capacité d’investissement d’un particulier, même fortuné », reconnaît Emmanuel Cordié. Dans la plupart des cas, il est donc préférable de privilégier les solutions d’investissement mutualisées : sociétés foncières cotées en bourse, OPCI(3) ou, bien sûr, SCPI(4).
 
« Non seulement la gestion de ces véhicules est assurée par des professionnels du secteur, qui diversifient leur s actifs pur limiter les risques, mais les rendements affichés sont nets de charges », rappelle pour sa part Louis-Renaud Margerand, directeur du développement de NAMI - AEW Europe. L’acquisition directe de murs commerciaux reste toutefois possible. 
 
« Mais les offres sont rares et trouvent très vite preneurs. Ce type d’investissement est très prisé, car il est à la fois relativement sécurisé en raison de la nature du bail qui lie le propriétaire et l’exploitant, et performant : on constate un rendement brut d’environ 5 % sur les emplacements en centre-ville », note Emmanuel Cordié. 
 

 

Recul des prix au mètre carré dans le résidentiel

 

Le recul des prix engagé en 2013 sur le résidentiel s’est généralisé et accentué en 2014. Début 2015, les baisses observées sur un an sont de l’ordre de 2 % à 3 %. Paris subit le recul le plus important, avec une variation négative de 2,8 %, portant le prix moyen du mètre carré des appartements à 7 930 euros. En province, la baisse est de la même ampleur : - 2,9% pour les appartements et - 2,4 % pour les maisons individuelles. La petite couronne parisienne résiste mieux : seulement - 1,4 % pour les appartements, pour un prix au mètre carré revenu à 4 270 euros. Par ailleurs, si la tendance à la baisse de la production de logements ne s’est pas inversée sur le marché du neuf en 2014, les perspectives semblent meilleures pour 2015 où pourrait se confirmer la légère reprise des réservations observée au 4e trimestre de l’année dernière.

 

 

 

 

1. Filiale du Crédit Foncier, intégré au Groupe BPCE, le Crédit Foncier Immobilier est un acteur majeur de l’immobilier qui offre une gamme complète de prestations, du conseil à la commercialisation en passant par l’expertise, la gestion et l’audit de biens résidentiels, tertiaires ou commerciaux.

2. Pour plus de précisions, voir la rubrique Repères page 14.

3. Organisme de placement collectif en immobilier.

4. Société civile de placement immobilier


 

 
 
 
 
 

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